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50%开发投资来自贷款 商业地产潜伏金融风险

商务部商业地产调查组日前对广东、广西、福建、浙江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研，相关人士表示，我国商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。

据介绍，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%，连续5年高于房地产投资增速。1至7月，北京商业营业用房投资增长32%，上海增长77%，天津增长48%，陕西、山东、四川同比增长超过50%，湖北、海南、河南增速均超过90%。另据中国人民银行统计，前7月全国商业营业用房开发贷款余额437.6亿元，增长46.3%，增速比住房开发贷款高31.4个百分点。

商业地产调查组相关人士指出，目前我国商业地产开发投资中有50%左右的资金来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大。据中国建设银行统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。

该人士指出，目前全国个人购买商业用房贷款额约2000亿元，个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，但从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风险较大。

据商务部市场建设司郑书伟介绍，我国一些商业地产开发商主要采用分割出售的方式进行地产开发，分割出售将带来商铺的产权多元化，并容易引发经营混乱以至经营状况的恶化，有可能损害中小投资者的利益，风险将最终传递到银行。

相关人士指出，开发商之所以对开发的项目分割出售，主要是为了尽快收回资金，以偿还前期项目开发中从银行、其他企业、以及施工队那里借贷和拖欠的资金。因此，商业地产调查组人士建议，商业银行应针对商业地产项目长期性的特点，研究推出一些中长期的金融产品。据介绍，目前发达国家商业地产的融资渠道主要是房地产投资信托基金(Reits)，还有少量的中长期贷款，而国内融资主要依赖银行短期贷款。

此外，记者还获悉，今年上半年，我国商业营业用房投资同比增长23.8%，我国商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快，商业地产已呈局部过热趋势。

据介绍，随着国家对房地产宏观调控后许多住宅开发商开始转移到商业地产领域，以及嘉德、盛阳、摩根士丹利等海外资本也竞相进入这一领域，我国商业地产投资与开发逐渐升温。

商务部此前发布的流通业报告预测，随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，商业营业设施将成为投资热点。报告说，2004年，全国商业地产投资达到1723亿元，比2003年增长31.4%。(王宇)

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华南Mall遭抨击

商务部提供的一份调查报告称，近年来，全国各地购物中心投资建设正呈现出遍地开花的局面，面积在10万平方米以上超大型商业设施比比皆是，重复建设、贪大求全趋势明显，我国城市商业网点布局严重失衡。

报告称，在北京、上海、武汉等商业发达城市中，同一类型的大商场扎堆建设现象严重。如上海市莘庄2公里范围内就建了8家大卖场，北京市三环内的大型百货店数量占全市大型百货的63%，占城八区的74%，昆明百货大楼周围4公里的范围就有17个大型商场。

一些中小城市不考虑当地居民实际购买能力，商业设施建设盲目追求大型化。如安徽蚌埠正在建设50万平方米的华夏第一街，广东东莞正在建设62万平方米华南Mall，柳州正在建设26万平方米的谷埠街国际商贸城。

商务部市场建设司有关人士分析认为，城市商业设施盲目建设带来以下诸多问题：网点的过分集中和同质化，加剧了商业企业间的恶性竞争，导致企业整体效益下降，特别是造成一些中小商业企业倒闭，破坏了商业的生态平衡，影响了经济运行的质量。

此外，大型商业设施的集中建设还对交通、环保、城市安全也造成了一定的影响，“建一处大型商业设施，堵一条交通主干道”已成为我国不少大中城市不得不面对的尴尬问题。

“大型商业设施之所以会盲目建设，关键一点即在于我国地方政府商业网点规划的缺位，以及全国商业网点规划立法的缺乏。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平接受记者采访时说，从发达国家的经验看，城市商业网点规划是一种科学的宏观调控手段，有利于促进商业特别是大型商业设施的健康发展，可以有效防止流通领域盲目、重复建设。

据介绍，目前全国279个地级以上城市中，229个城市至今尚未制定完成本地区的商业网点规划。而单纯依靠城市总体规划，不能解决商业网点的合理布局和结构优化的问题。(

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